一般来说，购房合同中会约定商品房在交付时，供水、供电、燃气、电梯、通讯等基础设施需满足正常居住使用的条件，法律也规定了供水、供电、燃气等基础设施能够正常使用是交房的必要条件。但在实践中，部分开发商以签订《补充协议》等形式对交房条件进行实质性变更，欲以此减免义务，规避法律责任。在此种情况下，购房者该如何维权呢？近日，杰海短视频——《周律说房》第9期正式在杰海律所官方视频号上线。杰海阳江分所主任周仕带律师就上述问题进行了分析和总结。

【一】案例分析

基本案情：小王在2019年向某开发商购买了一套商品房，双方合同约定交房条件为：竣工验收合格；满足供水、燃气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、燃气、供电、通邮的证明文件。然而，补充协议将交房条件变更为：甲方取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。小王前往收房时发现，该房尚未接通永久用电及燃气，为此拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房的违约责任。

争议焦点：涉案房屋何时具备交付条件？

裁判要点：小王与开发商签订的合同虽约定房屋交付的唯一条件为取得该房屋建筑工程竣工验收备案文件，但鉴于永久供水、燃气、供电等是住宅正常居住使用的必要条件，故认定涉案房屋具备永久供水、燃气、供电条件之日才具备交付条件，判决开发商向小王支付逾期交房违约金。

【二】总结

按照法律的规定，所交付房屋的供水、供电、燃气、通讯等基础设施必须达到正常使用条件。如果在交房时，上述基础设施未达到使用条件的，不论合同中有无约定，则视为房屋未达到交付使用的条件，此时购房者可以拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房违约责任；

另外，如果因客观条件限制，比如某楼盘区域不能接入永久性用电线路，开发商亦无法采取补救措施，这种情况导致购房者买房目的落空，购房者有权解除合同，要求开发商返还购房款、支付利息等。

【三】结合前几期视频，我们共讲述了5种可以拒绝收房或者退房的情形：

一、开发商交付未竣工验收合格的房屋

二、商品房主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住；

三、开发商擅自更改规划、设计；

四、商品房交付时间迟延达到约定或者法定解除合同的条件；

五、房屋未达到居住条件，供水、供电等基础设施不具备使用条件。

附相关法律依据：

《商品房销售管理办法》第七条：商品房现售，应当符合以下条件：

（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（四）已通过竣工验收；

（五）拆迁安置已经落实；

（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（七）物业管理方案已经落实。