在签订正式的购房合同前，大多数开发商都会跟买房人签订一份认购书或者意向书，并让买房人支付一定数额的定金。

有的买房人头脑一热就交了定金，回家冷静了一下又不想要买了，或者下了定金后，按揭贷款却批不下来，这时候，定金可以找开发商要回来吗？买房人如何成功退定金，减少损失？

2022年5月31日，杰海短视频——《周律说房》第17期在杰海律所视频号上线。杰海阳江分所主任周仕带律师就上述问题进行了解答。

本期视频内容有如下几个要点，我们整理如下：

01、可以退定金的情形

如果是买房人自身的原因导致未能订立正式的购房合同，如有不良信用记录导致贷款不被批准、未按时于约定的期限前往签约等，则无权要回定金。

如果是开发商的问题或者其他与双方都无关的原因，使得购房合同未能订立，那么买房人有权要求退还定金。司法实践中常见的情形有：

一、因贷款、购房政策发生变化，致使买房人无法申请贷款或不具备买房资格；

二、双方对正式合同和补充协议的主要条款无法达成一致意见，导致签约不成；

三、开发商不具有商品房销售资格或将房子转售他人，造成未能正式签约。

02、第一种情形：贷款政策有变致使买房人无法申请贷款

基本案情：2017年4月24日，小王与某开发商签订了认购书，约定首付款为总价款的三成，余款以按揭贷款方式结清。当日，小王支付了5万元定金给开发商。双方签订认购书不久，小王发现，A市银行协会印发了《关于A市房地产风险防范工作的指导意见》的文件，根据该意见的规定，小王作为外地人，首付款由三成变成至少四成才能办按揭贷款。于是小王不想买房了，要求退定金，但开发商不同意以小王未按时签约为由，直接通知小王解除认购书，并且定金不予退还。

争议焦点：小王对于无法签订涉案的购房合同是否有过错，开发商应否向小王退还5万元定金并支付相应的资金占用利息。

裁判要点：当地贷款政策的变化使得原认购书的“三成首付、七成按揭”的约定无法继续履行，而双方又未能就付款方式达成一致意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，双方买卖不成的原因在于当地房贷政策调整，而非双方当事人中任何一方的责任，最终判决开发商向小王全额返还定金并支付利息。

03、律师建议

贷款政策变动属正常现象，各地政策也各有不同，为减少纠纷和避免损失，我们在这里建议：

一、如果是按揭贷款买房，可以通过当地的人民政府、住建局等官方网站事先了解清楚当地的贷款政策；以及向银行了解申请按揭贷款的要求和程序。

二、认真查看认购书条款，争取让开发商把“若认购方按揭贷款申请不被银行接受或贷款金额未达到预期，则认购方有权解除认购书，已经交付的定金予以退回”这样的条款写入认购书中。

三、在了解到贷款政策有变，可通过发送催告书的方式向开发商催告，要求就付款方式等条款进行协商并表示若协商不成，则要求退回定金。

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